土拍市场分化加剧 房企谨慎拿地策略持续

多地政府放慢推地脚步，房企采取“按需拿地”的保守策略，构成今年土地市场的主要画面。据统计，前五个月国有土地使用权出让收入下滑14%，达12810亿元，全国300个城市推出的各类用地规划面积减少了24.19%。住宅用地出让金同样缩水严重，同比降低39.33%至4108.17亿元。

市场分析指出，2024年重点城市的土地供应计划普遍缩减，加上房企持谨慎态度，今年土地市场交易量下降趋势难以逆转。尽管如此，对于地理位置优越的优质地块，房企依然保有投资兴趣；而边缘地区或性价比低的地块，则面临企业更为严格的筛选，预期这种城市内和城市间的土拍差异将更加明显。

土拍市场上，城市间热度分化与“流拍”增多现象并存，同时也出现了“地王”频出的鲜明对比。前五个月，流拍率上升至19.81%，一线城市中仅北京住宅用地成交面积增长，其余城市均有不同程度减少。然而，苏州、厦门、宁波等地相继诞生楼面单价新高，显示在特定区域，土拍竞争依旧激烈。

6月份，部分城市土拍市场回暖，高溢价地块频现，尤其是北京、南京、广州等地记录连连刷新，反映出一线城市及长三角核心城市仍是房企争夺的重点。分析师指出，这些区域的土拍规则调整、人口持续流入以及近期购房政策的松绑，共同推升了市场活跃度，促使房企继续聚焦优势地区的优质地块。

总体来看，土拍市场的差异化表现，不仅体现在不同城市之间，城市内部同样冷热不均。上海等城市核心地块竞争激烈，而偏远或条件不佳的地块则多以底价成交，甚至需要地方国企介入。随着部分城市取消土地溢价率上限，未来房企拿地将更趋市场化，但同时也考验着企业的精准投资能力。预计短期内，房企审慎拿地的策略将持续，土拍市场的分化现象将进一步加深。