REITs市场活跃：政策支持、利率下行推动价值凸显

在经历了近4个月的震荡调整后，REITs(房地产投资信托基金)市场近期突然活跃。过去一周，中证REITs指数大涨3.30%，部分项目短时涨幅达到16%，并伴随着成交量显著放大。上周REITs市场成交额达29.88亿元，环比增长50%，周度成交额为2月以来的新高。根据国泰君安固收分析师刘玉的数据，REITs整体换手率边际上行，周度日均换手率由0.75%上升至1.18%，位于过去两年的偏高水平。

保障房和消费基础设施板块成为本轮上涨的主要推动力，特别是红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT分别上涨了16%和12%。保障性租赁住房是今年以来表现最好的REITs板块之一，这反映了投资者对这类资产稳定现金流和政策支持的信心。

近期REITs市场的活跃得益于多个因素的共同作用：

政策支持：政治局会议和中央经济工作会议接连释放出积极信号，财政政策边际加码、货币政策适度宽松有利于REITs底层资产运营修复。

低利率环境：债券市场收益率大幅下行，10年国债收益率已接近1.7%，无风险利率下降使得REITs的高分红属性更加突出，吸引了寻求稳定收益的投资者。

会计处理政策明确：今年2月8日，证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》明确了原始权益人及投资者均可将REITs确认为权益属性产品，增强了市场的信心。

尽管明年REITs的供给压力较大，但随着市场双向扩容、制度完善，投资者也趋于理性，REITs市场的投资生态持续优化。平安证券固收首席刘璐预计，2025年REITs供给规模可达510亿元，集中供给可能会对市场表现产生一定压制，但这也将进一步促进市场的成熟和发展。

REITs作为一种高分红、中低风险的投资工具，正在吸引更多的增量投资者。统计显示，2024年REITs与股、债等其他资产的相关系数不超过30%，能够有效分散组合风险。产权类REITs现金分派率达到5.02%，较长久期信用债高出162BP，接近红利股股息率，这对于追求稳定收益的长期投资者具有吸引力。

保险资金作为REITs的主要机构持有人，倾向于配置多元丰富的资产以确保整体收益的稳定性。公募REITs的项目大多具备稳定的现金流，符合险资的长线投资属性，即使二级市场价格波动，也不影响其长期持有策略。

开源证券地产研究团队认为，在“资产荒”的背景下，REITs将持续提升配置性价比，尤其是在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下。此外，中国证监会副主席李明表示，将稳步推进人民币股票交易柜台纳入港股通以及将REITs纳入沪深港通的各项准备工作，进一步扩大了REITs的投资者基础。

上交所相关负责人指出，自今年出台相关会计处理政策以来，投资者的布局理念不断成熟，更加注重长期投资和价值投资。首批REITs产品三年来的市场表现体现了基本面逐步回暖、活跃度上升的趋势，为后续市场常态化发行创造了有利条件。未来，上交所将在证监会的指导下，坚持规范与发展并重，加快推动市场扩容增类，拓展增量资金来源，持续优化制度供给，进一步优化投资生态。

综上所述，REITs市场近期的活跃不仅反映了当前宏观经济环境下投资者对于稳定收益资产的需求增加，也展示了政策支持和市场机制完善对于促进这一新兴金融市场健康发展的重要性。随着更多利好政策的实施和技术进步的支持，预计未来REITs市场将继续保持良好的发展态势。