新华保险接手多个万达广场项目股权

新华保险近期接手了武威万达广场项目股权。原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增全资股东坤华（天津）股权投资合伙企业。至此，坤华基金已受让8家万达商管旗下公司的控制权。天眼查显示，坤华基金的有限合伙人为新华保险，执行事务合伙人为中金资本运营有限公司，持股比例分别为99.9%和0.1%。

全行业来看，至少有17个万达广场项目新股东背后出现险资身影。这些投资情况各异，部分属于被动的债务置换，另一部分则是主动寻求市场底部的投资机会。2024年12月30日，武威万达广场置业有限公司股东变更，坤华基金成为全资股东。这是坤华基金当月从万达商管手中接过的第四个万达广场公司股权。此前，坤华基金还分别在12月26日、12月19日和12月17日成为银川金凤区万达广场置业有限公司、晋江万达广场有限公司和赤峰万达广场有限公司的100%股东。坤华基金成立于2024年初，是一只规模达百亿的险资系不动产私募股权基金，其中新华保险出资99.9亿元，中金资本出资1000万元共同组建。截至2024年6月30日，坤华基金实收投资款为43.78亿元。

新华保险设立该不动产基金旨在利用专业机构的投资优势，拓宽投资渠道，发掘更多投资机会。完成上述系列投资后，坤华基金共有8项投资，全部聚焦于万达资产。在2024年12月受让晋江、赤峰、银川和武威的4个万达广场项目股权之前，这只基金还于10月份受让成都万达商业广场投资公司股权，9月接盘南京万达茂投资公司股权，7月入股烟台芝罘万达广场公司，4月对北京万达广场实业公司控股99.99%。新华保险的非标投资占比曾较高，规模多年保持在2000多亿元，并投资过万达集团集合资金信托计划。自2023年起，其非标投资规模显著缩减，至2024年6月末已降至1200多亿元。

万达广场是全国知名的商业广场品牌，集社交、娱乐、美食、零售功能于一体。据万达商管官网介绍，截至2022年该公司拥有及运营管理472个万达广场。自2023年以来，已有至少17个万达广场项目股权变动，背后出现了险资的身影，例如新华保险、阳光保险、大家保险和横琴人寿等。除新华保险接手的8个项目外，还包括东莞厚街、太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥等6个万达广场项目，归于阳光人寿、太保资本和中银三星人寿出资的私募基金名下；大家保险受让了上海松江万达广场、江门台山万达广场等项目，大家保险和横琴人寿投资了上海周浦万达广场项目，均通过不动产私募基金投资。

据险资人士介绍，这类不动产私募股权基金持有期收益主要来自底层资产出租、运营等收益，具体收益与项目区位、运营情况以及交易结构设计相关。从险资投资的万达广场项目看，分布地既有一二线城市，也有三四线城市。据2023年12月媒体报道，万达商管方面透露拟出售一二线城市的万达广场以换取流动资金，并表示正在和险资机构洽谈。尽管多家险资投向万达广场，但各家险企的情况和初衷不同。一些大型保险公司与地产企业共同开发的地产项目，或者大中型保险公司配置的非标资产较多，新近接手的不动产项目有化债背景。债务置换类项目相较于主动投资类项目，在本质上存在显著差异，预期回报亦不同。自2023年以来，已有十多家险企通过股权直投、不动产基金等方式，投向数十个不动产项目，预计投资金额超过数百亿元。险资寻找能够提供稳定现金流回报的资产，在当前地产类资产价格较低时加大投资力度。保险投资人士表示，险资可以发挥穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，支持融资需求，享受持有期收益，待市场回暖后实现资产增值。特别是在当前“资产荒”环境下，优质不动产项目配置价值逐渐体现。2024年明显感受到更多险资在寻找不动产项目投资机会。